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2017迟迟买不到房聪明的购房者是否该往

2018年09月21日 栏目:租房资讯

2017迟迟买不到房?聪明的购房者是否该往“小的”看看?今年的武汉楼市很火爆,土地市场也很火爆。外来大牌开发商悉数进场,本土房企也在拼着

2017迟迟买不到房?聪明的购房者是否该往“小的”看看?

今年的武汉楼市很火爆,土地市场也很火爆。外来大牌开发商悉数进场,本土房企也在拼着老命拿地。武汉下半年预计入市项目很多,各个区域也都非常均衡。

目前市面上,可以投资购房的房地产主要包括以下几种,住宅,公寓,商铺以及写字楼产品。在楼市一路平稳、住宅限购的政策之下,武汉公寓市场因其面积小、总价低、投资门槛低、还款压力小等特点,受到了更多市场关注。

武汉的公寓其实对武汉来说并不陌生,汉口的武广商圈及建设大道沿线是目前公寓分布最为密切的区域,而武昌的徐东、中南中北路、光谷及汉阳的钟家村等区域也有一定的市场供应。

起步较早的公寓大部分还是服务式公寓,比如2002年“港澳中心”到2005年,由最佳西方酒店管理有限公司管理的C-BANK大酒店首次引入酒店式公寓的概念。

自此,武汉公寓市场蓬勃发展,产品类型也日渐丰富起来。

后来

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,随着公寓产品多元化发展及市场需求的竞争,一些住宅性质产权的稀缺小户型也纷纷抢滩入市。比如2015年左右的普提金街、中国铁建国际花园、美好范米粒、名流世家(楼盘详情户型图相册地图 转 8535)等再到2017年的红枫金座(楼盘详情户型图相册地图 转 8601)、汉阳人信汇METOO公馆等。这些住宅产权公寓出租、增值还是不错。

实质上,公寓产品其实跟住宅产品是有异曲同工之妙的,唯一可能就是住宅附带了学区的属性。当然这就是很重要的因素了。我们先来看看住宅跟公寓的不同点有哪些?最核心的点就是住宅配套了落户功能以及上学功能,公寓没有。其他区别的小点在于:

年限:住宅70年,公寓40年;

水电:住宅普通水电,公寓商业水电;

功能使用:住宅多作为普通居住,居住功能为主;公寓产品居住、办公兼有;

首付贷:住宅在武汉来讲首套20%,利率5.39%,二套50%,利率5.39%+;公寓产品无论几套都是不限购不限贷,50%首付,利率5.54%+;

那么,武汉的公寓到底哪些适合自住?武汉的公寓到底性价比如何?武汉的公寓到底适合投资吗?

其实,选购商业产权公寓时,你一定要将现在购买价格乘以1.3倍,比如公寓售价15000元/平,那么你目前以19500元/平的成本来计算,看是否还有增值空间。

由于公寓容积率高,有的商水商电,单气或无气,使其二手房溢价能力较弱。如果大家确实有公寓购买的需求,哥有如下建议:

仅从投资回报率考虑,越小的房子投资回报率越高,一室比两室高,因为一室租1000,可能两室也就是1500,不是等值增长的;但是你如果能把公寓赋予办公或者商铺属性,那你的投资回报率会暴涨一下。

公寓一般一层二三十户,开发商在定价的过程中,可能会南侧优于东侧优于西侧优于北侧,但是实际租赁过程中不是这样的;

买哪里的公寓,可以围绕着写字楼周边买,围绕着交通核买,围绕着最繁华的地段买,哥认为汉口中心,武昌中心,光谷都可以考虑;

一般来讲,同等区域公寓的价格差不多是住宅的8折,越临近交房越值得投资。不管是40年还是70年产权的房子,它只要能住人、能出租、能买卖,那么它一定是有价值的。你问哥推荐哪个公寓可以看一下,看看周边的产业,看看人流量,是最需要考虑的。

纵观武汉商住公寓市场,今年上半年在售项目96个,而同期在售的住宅项目为190个。是今年有大量的新公寓上市吗?事实并非如此,1—6月,武汉新增公寓项目仅18个。目前,公寓在售的主要是历年的存量。

这也是首次,武汉公寓出现了新增供应低于需求的状况。公寓的“爆发性”增长让更多人把视线转向了它。

精明的开发商如敏锐的猎手能够精准的判断项目入市的时机,2016年公寓市场在经历了同之前一样不愠不火的大半年之后,8月,住宅市场限贷出台,10月,限购出台,公寓成交迎来爆发性增长。

而今年上半年的2个公寓销冠项目碧桂园泰富城(楼盘详情户型图相册地图 转 8607)和福星惠誉榜样城正是分别在2016年10月和2017年1月入市,他们适逢其会的开盘,并聪明的选择了月为涨价的时机,而6月之后价格不再上调。

是的,即使公寓的销量比去年同期已经有了147.2%的增长,但是经过一年,公寓的成交均价总体仅上涨262元/平方米。这并非是公寓不能获得高溢价,事实上,哥以上所举的两个项目其在半年的时间内,房价分别上涨了3500元/平和2500元/平。

只是,公寓要获得更好的收益,时机、产品、理性的判断缺一不可,在合适的机会入市,在合适的时间涨价,也要知道在什么点不能涨价。要保障快速推盘,又能获得更高的收益,对公寓价格的控制正在总价上, 万的总价,对大多数公寓项目来说,是一个需要重视的门槛。

还有一个需要关注的数据,内环的公寓成交低于二环、三环,这正说明武汉公寓市场和需求的外移。

在目前在售公寓项目中,上半年,内环无新项目上市,主力楼盘分布在二七后湖、汉阳、黄陂、武昌中心区、汉口中心和东西湖等区域。以下是上半年公寓销量过千套的区域,其中二七后湖、沌口的在售住宅非常匮乏,而公寓上市量相对较大。

从区域价格来看,涨幅最高的是江夏、沌口和光谷东,其中江夏在售项目较少,前期侨亚国际广场、联投广场等8000左右公寓迅速去化,新公寓仅聚诚·怡江大厦项目,价格快速上涨至13000元左右。沌口则主要由碧桂园泰富城项目推动,其中其均价高达17000元。

从历史来看,每次“住宅限购”的时候都是公寓类项目的春天,但今年有些特别,因为银行批贷趋紧的门槛不仅影响到了限购的住宅,还伤及了非限购的公寓。武汉公寓购买者主要有因目前住宅已基本无80平以下小户而挤压出的小户型自住需求;被限购限制,同时资金不充裕的投资人群;以及追求居住品质的年轻单身人群。

不难看出,武汉公寓市场在近几年快速发展,作为住宅市场的一个细分市场已具备了一定的规模,早产品设计、客户特征、功能用途以及产权性质方面于普通住宅有较大的区别,一些小户型住宅赋予了公寓的概念,但事实上大都没有达到公寓的标准,只是引用了其概念。

武汉真正的高端公寓或许刚开始,其走向何方、发展的怎样,对武汉房地产市场的指导意义很大。

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